Risiken beim Immobilienkauf: Was Sie vor dem Notartermin prüfen müssen

Investor Thomas M. aus Graz hat die Wohnung dreimal besichtigt, den Makler alles gefragt, den Kaufvertrag vom Notar prüfen lassen. Trotzdem kostete ihn die Schimmelschicht hinter der frisch tapezierten Wand 18.500 Euro — sechs Monate nach dem Einzug. Sein Fehler war nicht mangelnde Sorgfalt. Sein Fehler war, dass er nicht wusste, welche Fragen er stellen muss.

Dieses Problem betrifft nicht nur Anfänger. Studien zeigen, dass bis zu 40 % aller Käufer nach dem Kauf auf verdeckte Mängel oder unerwartete Kosten stoßen. Der Grund: Eine Besichtigung ist keine Risikoprüfung. Und ein Notar sichert den Vertrag ab — nicht die Substanz des Gebäudes, nicht die Lage, nicht die Energiebilanz.

Wer eine Immobilie kauft, trifft eine der größten finanziellen Entscheidungen seines Lebens. Was professionelle Investoren längst wissen: Jeder Kauf braucht eine strukturierte Risikoanalyse. Die folgenden fünf Risikofelder bilden das Gerüst dafür.

1. Technische und bauliche Risiken

Feuchtigkeit, Schimmel, marode Elektrik, undichte Dächer — die häufigsten Mängel sind bei einer normalen Besichtigung unsichtbar. Verkäufer sind nicht verpflichtet, auf Probleme hinzuweisen, die sie selbst nicht kennen. Und was sie kennen, verschweigen manche bewusst.

Worauf Sie achten sollten:

Feuchtigkeitsspuren an Kellerdecken und Außenwänden (auch hinter Möbeln und Verkleidungen)
Alter und Zustand der Heizungsanlage, Elektroinstallation und Wasserleitungen
Dachzustand: Letzte Sanierung, sichtbare Durchfeuchtung im Dachboden
Bei Altbauten: Statische Veränderungen durch frühere Umbauten ohne Genehmigung

Ab wann lohnt sich ein Baugutachter? Sobald der Kaufpreis 200.000 Euro übersteigt, rechnet sich eine technische Begutachtung fast immer. Kosten: zwischen 400 und 1.200 Euro — ein Bruchteil typischer Sanierungskosten.

2. Rechtliche und grundbuchliche Risiken

Das Grundbuch ist der Ausweis einer Immobilie. Wer es nicht liest, kauft blind.

In Österreich gilt eine Besonderheit, die viele Käufer nicht kennen: Eigentum geht erst mit der Eintragung ins Grundbuch über — nicht mit der Vertragsunterschrift. Ohne Aufsandungserklärung des Verkäufers und anschließende Grundbucheintragung bleibt der Käufer rechtlich Fremder im eigenen Haus.

Checkliste für die rechtliche Prüfung:

Grundbuchauszug: Eigentümer, Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte)
Baugenehmigung und Benützungsbewilligung — in Österreich besonders relevant. Fehlt die Benützungsbewilligung, erbt der Käufer die Pflicht, sie nachzuholen.
Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage, geplante Sonderumlagen
Lastenfreistellung: Ist vertraglich sichergestellt, dass bestehende Hypotheken des Verkäufers vor Übergabe gelöscht werden?

Nicht wenige Immobilien werden mit unvollständigen Baugenehmigungen verkauft — ein Risiko, das erst nach dem Kauf sichtbar wird. Eine anwaltliche Prüfung (Kosten: 1.000–3.000 Euro) deckt solche Lücken zuverlässig auf und reduziert das Risiko juristischer Streitigkeiten erheblich.

In der Schweiz gelten kantonal unterschiedliche Grundbuchregeln. Wer dort kauft, sollte das kantonale Grundbuchamt frühzeitig einbeziehen — die Prozesse unterscheiden sich teilweise erheblich von Deutschland und Österreich.

3. Energetische Risiken und Sanierungspflichten

Dieser Punkt hat sich 2025/2026 grundlegend verändert. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) verpflichtet Mitgliedstaaten, nationale Sanierungsstrategien umzusetzen. Die Umsetzungsfrist läuft bis Mai 2026.

Konkret bedeutet das: Für Nichtwohngebäude gelten verbindliche Mindestenergiestandards — Klasse G muss bis 2030 auf F, bis 2033 auf E gebracht werden. Für Wohngebäude setzt die EPBD auf nationale Sektorziele: eine Senkung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs um 16 % bis 2030 und 20–22 % bis 2035. Wie die einzelnen Länder diese Ziele umsetzen — ob mit individuellen Sanierungspflichten oder Förderprogrammen — steht noch nicht fest. Für Käufer, die heute ein schlecht gedämmtes Haus mit Ölheizung erwerben, entsteht ein finanzielles Risiko, das im Kaufpreis oft nicht abgebildet ist.

Was das in Zahlen heißt:

Heizungstausch (Wärmepumpe statt Öl/Gas): 20.000–50.000 Euro
Fassadendämmung bei einem Einfamilienhaus: 20.000–45.000 Euro
Gesamtkosten für eine umfassende energetische Sanierung: 40.000–100.000 Euro

Banken berücksichtigen den Energieausweis zunehmend bei der Bewertung. Objekte mit schlechter Energieklasse erhalten niedrigere Belehnungswerte — und damit schlechtere Finanzierungskonditionen.

Prüfen Sie vor dem Kauf den Energieausweis. Nicht nur die Klasse, sondern den tatsächlichen Heizwärmebedarf, das Heizsystem und das Baujahr der Anlagentechnik.

4. Lage- und Nachbarschaftsrisiken

Die Maklerweisheit „Lage, Lage, Lage" greift zu kurz. Entscheidend ist die Mikrolage — und die verändert sich.

Zwischen guter und schlechter Mikrolage bei vergleichbaren Objekten liegen erhebliche Preisunterschiede — je nach Stadt und Marktphase können sie 15 % und mehr betragen. Wer die Mikrolage falsch einschätzt, überbezahlt oder kauft ein schwer verkäufliches Objekt.

Der Flächenwidmungsplan verrät, was das Maklerexposé verschweigt:

Flächenwidmungsplan (Österreich) bzw. Bebauungsplan (Deutschland): Sind Gewerbegebiete, Straßenprojekte oder Hochbauten in der Nachbarschaft geplant?
Lärmkarten der Gemeinde: Straßen-, Schienen- und Fluglärm
Infrastrukturentwicklung: Neue Bahnstationen oder Autobahnanbindungen können den Wert steigern — Gewerbeansiedlungen können ihn senken
Demografische Entwicklung der Region: Wachstum oder Abwanderung?

Viele dieser Informationen sind öffentlich und kostenlos zugänglich. Den Flächenwidmungsplan findet man in Österreich über die Gemeinde oder das jeweilige GIS-Portal des Bundeslandes.

5. Umwelt- und Klimarisiken

Das unterschätzte Risikofeld. Klimabedingte Risiken wie Hochwasser, Starkregen und Hitze wirken sich zunehmend auf Immobilienwerte aus. Objekte in Hochwasserzonen werden bereits heute mit 6–15 % Abschlag gehandelt — wenn sie überhaupt versicherbar sind.

In Deutschland lagen die versicherten Naturgefahrenschäden 2024 bei über 5 Milliarden Euro (Quelle: GDV Naturgefahrenreport). Gleichzeitig sind nur 57 % der Gebäude gegen Naturgefahren einschließlich Hochwasser versichert. Die Versicherungsprämien in Hochrisikogebieten steigen bereits spürbar — Branchenprognosen rechnen mit deutlichen Zuschlägen in den kommenden Jahren.

Konkret zu prüfen:

Hochwasserrisiko: In Österreich über HORA (kostenloses offizielles Tool), in Deutschland über das ZÜRS-System der Versicherer (Zonen 1–4, wobei Zone 4 das höchste Risiko bedeutet). In der Schweiz bietet die Plattform Naturgefahren kantonale Gefahrenkarten.
Altlasten und Bodenbelastung: In Österreich seit Januar 2025 über das Geographische Informationssystem Altlasten des Umweltbundesamts — der bisherige Verdachtsflächenkataster wurde eingestellt
Versicherbarkeit: Kann das Objekt gegen Elementarschäden versichert werden? Zu welchen Konditionen? Die Antwort ist ein starker Indikator für das tatsächliche Risiko.

Wenn eine Versicherung ein Gebäude nicht versichern will, sollte das zu denken geben.

Risikoprüfung strukturieren: Womit anfangen?

Nicht jede Prüfung kostet Geld. Der effizienteste Weg:

Kostenlose Recherche zuerst: Grundbuchauszug, Energieausweis, Hochwasserkarten (HORA/ZÜRS), Flächenwidmungsplan, Altlasten-GIS. Diese Schritte kosten wenig bis nichts und filtern bereits die gravierendsten Risiken heraus.
Technische Prüfung bei ernsthaftem Interesse: Baugutachter beauftragen, sobald die Basisprüfung keine Ausschlusskriterien ergibt.
Rechtliche Prüfung vor Vertragsunterschrift: Anwaltliche Prüfung von Kaufvertrag, Grundbuch und Genehmigungen.

Hätte Thomas M. aus Graz die Sanierungskosten für Feuchteschäden in seine Renditerechnung einbezogen, wäre die Wohnung kein attraktives Investment mehr gewesen. Genau das ermöglicht Windfang: Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierungsrisiken und laufende Kosten in einem Modell durchrechnen — bevor der Notar die Unterschrift beglaubigt.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine professionelle Risikoprüfung vor dem Immobilienkauf?

Eine technische Begutachtung liegt zwischen 400 und 1.200 Euro, eine anwaltliche Vertragsprüfung bei 1.000 bis 3.000 Euro. Zusammen sind das 1.400 bis 4.200 Euro — bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro weniger als 1 % der Investitionssumme.

Welche Risiken werden beim Immobilienkauf am häufigsten übersehen?

Energetische Sanierungspflichten durch die EU-Gebäuderichtlinie, Klimarisiken (insbesondere Hochwasser) und fehlende Baugenehmigungen zählen zu den am häufigsten übersehenen Risiken. Sie tauchen in keinem Exposé auf und werden bei Besichtigungen selten thematisiert.

Unterscheidet sich die Risikoprüfung zwischen Deutschland und Österreich?

Ja, erheblich. In Österreich geht Eigentum erst mit der Grundbucheintragung über, nicht mit der Vertragsunterschrift. Die Benützungsbewilligung ist ein eigenes Prüffeld. Und seit Januar 2025 läuft die Altlasten-Prüfung über ein neues GIS-System des Umweltbundesamts.

Dieser Artikel dient der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Für individuelle Kauf- und Investitionsentscheidungen empfehlen wir, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Mit dem Risiko-Simulator von Windfang können Sie die finanziellen Kennzahlen Ihres Kaufvorhabens vorab durchrechnen.