27. April 2026
MieWeG 2026: Was das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz für Vermieter und Investoren bedeutet
Seit 1. Januar 2026 deckelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Indexierung von Richtwert-, Kategorie- und Hauptmietzinsen bei höchstens 1 %. Wer den Cashflow seiner Mietimmobilie auf voller Inflationsanpassung modelliert hat, hat sich um vier- bis fünfstellige Beträge pro Jahr verrechnet.
Das Gesetz greift in jeden bestehenden Cashflow-Plan ein, der Mietsteigerung als Inflationsausgleich angesetzt hat. Bei einer 70-m²-Altbauwohnung in Wien-Mariahilf mit Hauptmietzins von € 590/Monat bedeutet die 1-%-Bremse 2026 rund € 212 weniger Anpassung im ersten Jahr gegenüber einer ungebremsten VPI-Indexierung von 4 %. Über die ersten drei Jahre der gestaffelten Caps kumuliert sich die Differenz auf rund € 990 für diese eine Einheit — verglichen mit einem Modell, das jährlich 4 % Inflationsausgleich unterstellt.
Für ein einzelnes Objekt sind das vertretbare Größenordnungen. Für ein Portfolio mit zwanzig Einheiten — oder für einen Käufer, der seine Renditerechnung auf einer fünfjährigen Mietsteigerungsannahme aufbaut — verändert die Bremse die Tragfähigkeit des Investments. Dieser Artikel zeigt, wie das MieWeG technisch wirkt, welche Wertsicherungsklauseln in Bestandsverträgen jetzt unwirksam sind, und wie sich die neue Rechtslage in eine Cashflow-Rechnung für Mietimmobilien einbauen lässt.
Was das MieWeG regelt
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz ergänzt das MRG, das WGG (gemeinnütziger Wohnbau) und das ABGB. Es setzt eine dreistufige Obergrenze für gesetzliche und vertragliche Mietzinsanpassungen über Index — egal, ob diese auf VPI, HVPI oder einem anderen Verbraucherpreisindex beruhen.
Die Staffelung bis 2028:
- 2026: maximal 1 % Anpassung gegenüber dem zuletzt zulässigen Mietzins
- 2027: maximal 2 %
- ab 2028: 50 % jenes Anteils der Inflationsrate, der über 3 % liegt — bei 4 % Inflation also 0,5 % zusätzliche Anpassung über die 3-%-Schwelle hinaus, gesamt 3,5 %
Die Caps gelten für Richtwertmietzinsen (§ 16 Abs. 6 MRG), Kategoriemietzinsen sowie für vereinbarte Wertsicherungsklauseln im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. WGG-Wohnungen sind grundsätzlich ausgenommen. ABGB-Mietverhältnisse außerhalb des MRG unterliegen keiner gesetzlichen Deckelung — das MieWeG-Modell kann dort vertraglich vereinbart werden, ist aber nicht zwingend. Frei vereinbarte Mietzinsen ohne Wertsicherungsklausel bleiben unberührt: Wer keine Indexbindung im Vertrag hat, hatte ohnehin keinen automatischen Anpassungsanspruch.
Was außerhalb des Anwendungsbereichs bleibt: Geschäftsraummieten und Pachten. Diese unterliegen weiterhin der individuell vereinbarten Wertsicherung und reagieren weiter auf den vollen VPI.
Was die Bremse in Euro bedeutet
Die abstrakten Prozentwerte werden konkret, wenn man sie auf typische Wiener Mietzinsstrukturen anwendet. Drei Beispielobjekte zeigen die Spannweite.
| Objekt | Hauptmietzins/Monat | 4 % VPI ohne Cap | 1 % MieWeG-Cap 2026 | Differenz/Jahr |
|---|---|---|---|---|
| Altbau 50 m², Richtwert | € 380 | € 4.742 (€ 395,2/M) | € 4.606 (€ 383,8/M) | € 137 |
| Altbau 70 m², Richtwert mit Zuschlägen | € 590 | € 7.363 (€ 613,6/M) | € 7.151 (€ 595,9/M) | € 212 |
| Neubau 90 m², freier Zins mit Wertsicherungsklausel | € 1.350 | € 16.848 (€ 1.404/M) | € 16.362 (€ 1.363,5/M) | € 486 |
Bei zwanzig Einheiten der mittleren Kategorie liegt der Indexierungsverlust 2026 bei rund € 4.240 gegenüber dem ungebremsten Szenario. Über drei Jahre kumulierend gerechnet: rund € 19.800 — vor Steuern, vor Leerstand. Die Größenordnung erklärt, warum jede mehrjährige Renditeprojektion das MieWeG explizit modellieren muss, statt pauschal mit „Inflationsanpassung" zu rechnen.
Die Wertsicherungsklausel-Falle
Der zweite, deutlich riskantere Teil des MieWeG betrifft Bestandsverträge. Wer in den letzten Jahren Wertsicherungsklauseln vollständig durchexerziert hat — also den vollen VPI-Anstieg an Mieter weitergegeben hat —, sieht sich mit einer doppelten Risikolage konfrontiert.
Erstens — zu viel verrechnet: Soweit eine Klausel im Anwendungsbereich des MieWeG steht und 2026 mehr als 1 % Anpassung weitergegeben wurde, kann der Mieter die Differenz binnen drei Jahren zurückfordern (§ 1431 ABGB). Bei den oben genannten Beispielobjekten sind das pro Wohnung € 137–486 zuzüglich Verzugszinsen — wenig pro Einheit, viel über ein Portfolio.
Zweitens — intransparent formuliert: Der OGH hat seit 2025 in einer Reihe von Klauselentscheidungen klargestellt, dass Wertsicherungsklauseln in Standard-Mietverträgen den Transparenzanforderungen des § 6 Abs. 3 KSchG genügen müssen. Mieter müssen aus dem Vertragstext erkennen können, an welchen Index die Anpassung gebunden ist, ab welchem Schwellenwert sie ausgelöst wird und wie sie berechnet wird. Allgemeine Formulierungen wie „nach VPI angepasst" oder „wertgesichert nach gesetzlicher Regelung" sind nicht ausreichend.
Folge: Eine intransparente Klausel ist insgesamt unwirksam. Es kann dann gar keine Indexierung erfolgen — auch nicht im MieWeG-Rahmen. Mieter können bereits gezahlte Anpassungen bis zu drei Jahre rückwirkend zurückfordern, soweit sie auf einer unwirksamen Klausel beruhen (§ 1486 Z 4 ABGB für Miet- und Pachtzinsen; bei MRG-Mietverhältnissen § 27 Abs. 3 MRG). Bei einem Bestandsobjekt mit zehn Mietverhältnissen, in denen seit 2023 jährlich 4–5 % weitergegeben wurden, summiert sich die potenzielle Rückforderung — je nach Mietzinshöhe — auf € 10.000–15.000.
Das Risiko ist beim Immobilienkauf besonders relevant: Wer eine vermietete Wohnung übernimmt, übernimmt mit ihr die Mietverträge und damit auch die Rückforderungsansprüche. Eine Prüfung der Wertsicherungsklauseln gehört deshalb in dieselbe Liste wie der Blick in den Grundbuchauszug und die Hausverwaltungsunterlagen.
Was Vermieter jetzt tun sollten
Drei konkrete Schritte sind für 2026 unverzichtbar.
Schritt 1: Klauseln prüfen lassen
Jeder bestehende Mietvertrag mit Wertsicherungsklausel ist auf Transparenz nach § 6 Abs. 3 KSchG zu überprüfen. Standardformulierungen aus Mustervorlagen vor 2024 sind häufig zu allgemein. Bei Zweifelsfällen ist anwaltliche Prüfung zu erwägen — die Honorarkosten von € 150–300 pro Vertrag stehen möglichen Rückforderungen von mehreren Tausend Euro gegenüber.
Schritt 2: Anpassungen 2026 sauber rechnen
Maximal 1 % gegenüber dem zuletzt zulässigen Hauptmietzins, nicht gegenüber dem ursprünglichen Vertragsmietzins. Bei mehrstufigen Anpassungsklauseln ist die Reihenfolge entscheidend — wer falsch rechnet und über dem Cap landet, riskiert Rückforderung. Schriftliche Mitteilung an den Mieter mit Berechnungsgrundlage gehört zur Dokumentationspflicht.
Schritt 3: Cashflow-Modelle aktualisieren
Wer Renditeprojektionen mit pauschalen 3–4 % Mietsteigerung pro Jahr arbeitet, modelliert nicht mehr die Realität. Für 2026–2028 gehören die MieWeG-Caps hart in das Modell. Ab 2029 — sofern die Deckelungsformel unverändert bleibt — liegt die Anpassung in moderaten Inflationsphasen unter dem Vollausgleich.
Der Mietzins als Cashflow-Input ist nur sauber, wenn die Wachstumsannahme zur Rechtslage passt. Eine 5-Jahres-Cashflow-Rechnung mit ungebremster Indexierung produziert einen Renditeüberschuss, der nie auf dem Konto landet.
Auswirkungen auf Kaufentscheidungen
Für Käufer einer vermieteten Anlageimmobilie verschiebt sich die Logik gleich an mehreren Stellen. Der Einstiegsmietzins, der bisher der obere Anker für das Mietsteigerungspotenzial war, bleibt nun für mindestens drei Jahre näher an seinem Ausgangsniveau. Das Modell, das volle Indexierungen einpreist, liefert eine Cashflow-Basis, die 2026–2028 strukturell zu hoch liegt.
Zugleich steigt das Klauselrisiko: Verträge aus dem Zeitraum 2010–2023, in denen Standard-Wertsicherungsformulierungen üblich waren, könnten unwirksam sein. Eine Ankaufsprüfung umfasst deshalb künftig auch die explizite Bewertung der Mietvertragsklauseln — nicht als juristische Formalität, sondern als cashflow-relevantes Risiko. Diese Prüfung gehört in dieselbe systematische Reihe wie die fünf Risikofelder eines Immobilienkaufs.
Der Windfang-Risikorechner erlaubt die Modellierung mehrerer Mietsteigerungs-Szenarien parallel — etwa MieWeG-konform versus ungebremste Indexierung — und zeigt, wie groß der Cashflow-Unterschied über zehn Jahre ausfällt. Die Pro-Funktion „Sensitivitätsanalyse" hebt hervor, ab welchem Mietsteigerungsniveau die Renditeschwelle eines Objekts kippt.
Häufig gestellte Fragen
Gilt das MieWeG auch für frei vereinbarte Mietzinse?
Nur dann, wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält. Frei vereinbarte Mietzinse ohne Indexbindung haben ohnehin keinen automatischen Anpassungsmechanismus — der Vermieter müsste eine einvernehmliche Mietzinserhöhung verhandeln, was rechtlich von der MieWeG-Bremse nicht erfasst ist. Sobald eine Wertsicherungsklausel im Vertrag steht — auch in Vollausnahme-Objekten —, greifen die Caps.
Was ist mit Befristungsabschlägen?
Befristete Mietverhältnisse sehen einen Abschlag von 25 % auf den zulässigen Hauptmietzins vor (§ 16 Abs. 7 MRG). Das MieWeG ändert daran nichts — der Abschlag bleibt, die Bremse wirkt zusätzlich auf die Indexierung des bereits abgeschlagenen Wertes.
Können Mieter pauschal alle Anpassungen seit 2021 zurückfordern?
Nein. Rückforderbar sind nur jene Anpassungen, die auf einer unwirksamen Klausel beruhen oder über dem zulässigen Cap lagen. Bei wirksamer Klausel und korrekter Berechnung — im Rahmen der vor 2026 geltenden Rechtslage — gibt es keinen Rückforderungsanspruch. Die Verjährung läuft pro Mietzinsperiode.
Welche Wertsicherungsklauseln sind sicher?
Klauseln, die den Index konkret benennen (z. B. „VPI 2020"), den Schwellenwert für die Auslösung quantifizieren und die Berechnungsmethode skizzieren, gelten regelmäßig als transparent. Standard-Pauschalformulierungen wie „nach gesetzlicher Wertsicherung" sind nach der jüngeren OGH-Linie seit 2025 in den meisten Konstellationen nicht ausreichend.