Cashflow-Rechnung für Mietimmobilien: So rechnen erfahrene Investoren

Investor Thomas R. aus Linz hat im Exposé "Rendite ca. 3,4 %" gelesen und zugeschlagen — eine 60-m²-Wohnung im 12. Wiener Bezirk für €320.000. Zwölf Monate später die Ernüchterung: Statt Mieteinnahmen auf dem Konto zahlt er jeden Monat €551 aus eigener Tasche drauf. Die Renditeangabe im Inserat war technisch korrekt. Sie hat nur sechs von sieben Kostenebenen ignoriert.

Alle sieben Rechenstufen gehen wir jetzt durch — mit echten Zahlen, nicht mit Platzhaltern.

Bruttomietrendite vs. Cashflow: Zwei verschiedene Welten

Bruttomietrendite ist die Zahl, die Immobilienportale und Makler nennen. Die Formel: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Bei €900 Monatsmiete und €320.000 Kaufpreis ergibt das 3,38 %. Klingt solide.

Cashflow ist das, was am Monatsende auf dem Konto landet — oder fehlt. Zwischen Bruttomietrendite und Cashflow liegen sieben Rechenstufen, und jede einzelne frisst einen Teil der scheinbaren Rendite auf. Erfahrene Investoren rechnen daher nie mit der Bruttomietrendite. Sie rechnen rückwärts — vom Cashflow zum Kaufpreis.

Die 7-Stufen-Rechnung: Von der Bruttomiete zum Netto-Cashflow

Durchgerechnet am Beispiel von Thomas R.: 60 m² in Wien-Meidling, Kaufpreis €320.000, Kredit €272.000 (80 % Beleihung), Zinssatz 3,15 % fix (10 Jahre), Laufzeit 25 Jahre.

Stufe 1 — Bruttomieteinnahmen

Nettokaltmiete €900/Monat × 12 = €10.800/Jahr. Das ist die Zahl aus dem Exposé.

Stufe 2 — Leerstand

Auch in Städten mit angespanntem Markt steht eine Wohnung gelegentlich leer — Mieterwechsel, Renovierung, Nachmietersuche. Konservativ: 3 % Leerstand, also −€324/Jahr. Bereinigte Miete: €10.476/Jahr.

Stufe 3 — Nicht umlagefähige Betriebskosten

Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Grundsteuer — diese Posten bleiben beim Eigentümer, nicht beim Mieter. Bei einer typischen Wiener Wohnung im Beispiel: geschätzt rund €200/Monat, also −€2.400/Jahr.

Stufe 4 — Eigene Instandhaltungsrücklage

Zusätzlich zur WEG-Rücklage sollten Eigentümer einen eigenen Puffer für Reparaturen bilden. Faustregel: €1/m²/Monat. Bei 60 m²: −€720/Jahr.

Stufe 5 — Nettobetriebsergebnis (NOI)

€10.476 − €2.400 − €720 = €7.356/Jahr (€613/Monat). Das ist der operative Ertrag der Immobilie — bevor die Bank ihren Anteil bekommt.

Stufe 6 — Kreditrate (Annuität)

Bei €272.000 Kredit, 3,15 % Zinsen, 25 Jahren Laufzeit: Annuität rund €1.311/Monat. Davon entfallen im ersten Jahr durchschnittlich ca. €705 auf Zinsen und €606 auf Tilgung.

Jährliche Kreditbelastung: −€15.734. Cashflow vor Steuern: €7.356 − €15.734 = −€8.378/Jahr (−€698/Monat).

Hier steigen die meisten Anfänger aus. Zu Unrecht — denn Stufe 7 verändert das Bild.

Stufe 7 — Steuerliche Korrektur

In Österreich dürfen Vermieter die Zinsen (nicht die Tilgung), die AfA und die nicht umlagefähigen Kosten als Werbungskosten absetzen.

Zinsen Jahr 1: €8.463 (aus dem Tilgungsplan, nicht Monat 1 × 12)
AfA (1,5 % auf €220.000 Gebäudeanteil): €3.300
Nicht umlagefähige Kosten + Rücklage: €3.120
Summe Werbungskosten: €14.883

Mieteinnahmen: €10.476. Steuerliches Ergebnis: −€4.407 — ein Verlust, der die Steuerlast auf andere Einkünfte senkt.

Bei 40 % Grenzsteuersatz — der in Österreich ab rund €36.500 Jahreseinkommen greift — ergibt das eine Steuerersparnis von rund €1.763/Jahr (+€147/Monat).

After-Tax Cashflow: −€698 + €147 = −€551/Monat.

Ist der Deal schlecht? Nicht unbedingt

−€551/Monat klingt nach einem Verlustgeschäft. Aber: Die Tilgung von €606/Monat ist kein verlorenes Geld — sie baut Eigenkapital auf. Wirtschaftlich betrachtet, setzt Thomas monatlich €551 ein und erhält dafür €606 Vermögenszuwachs. Dazu kommt die langfristige Wertsteigerung der Immobilie, die in der Cashflow-Rechnung nicht auftaucht.

Ob das ausreicht, hängt von der individuellen Liquidität ab. Wer die €551/Monat problemlos tragen kann, kauft sich damit langfristigen Vermögensaufbau. Wer jeden Euro braucht, braucht ein anderes Objekt — oder bessere Konditionen.

DE vs. AT: Wo der Steuerhebel anders greift

Deutschland bietet höhere Abschreibungssätze. Für Gebäude ab Baujahr 2023 gilt eine lineare AfA von 3 % (statt 1,5 % in Österreich). Bei Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 steht alternativ eine degressive AfA von 5 % auf den Restwert zur Verfügung — ein massiver Steuerschild in den ersten Jahren.

In Österreich ist die AfA mit 1,5 % niedriger, dafür sind die aktuellen Hypothekenzinsen tendenziell günstiger: im Beispiel 3,15 % fix versus rund 3,7–4,0 % in Deutschland (April 2026, je nach Bonität und Beleihung). Niedrigere Zinsen bedeuten weniger Zinsabzug, aber auch weniger Cashflow-Belastung — eine Wechselwirkung, die sich nur mit konkreten Zahlen auflösen lässt.

In der Schweiz liegt das Zinsniveau deutlich tiefer (10-Jahres-Hypothek: 1,4–1,9 %), bei allerdings wesentlich höheren Kaufpreisen. Die Mieteinnahmen werden kantonal besteuert — Zürich und Genf unterscheiden sich so stark wie Bayern und NRW bei der Grunderwerbsteuer.

Sensitivitätsanalyse: Drei Stellschrauben, die den Deal kippen

Kleine Veränderungen, große Wirkung — gerechnet am Beispiel Thomas R.:

Szenario	Veränderung	Cashflow/Monat
Basisszenario	—	−€551
Zinsen +1 % (→ 4,15 %)	Kreditrate +€147/Monat	−€698
Leerstand +2 % (→ 5 %)	Mietausfall +€18/Monat	−€569
Hausgeld +€50/Monat	Kosten +€30/Monat (nach Steuer)	−€581
Alle drei kombiniert		−€746
Miete +€100/Monat (↑)	Mehreinnahmen nach Steuer +€60	−€491

Ein Prozentpunkt mehr Zinsen kostet €147/Monat. Hundert Euro mehr Miete bringen nach Steuern nur €60. Zinsänderungen wiegen fast 2,5-mal so schwer wie Mietsteigerungen — die wichtigste Erkenntnis für jeden Investor, der mit variablen Zinsen kalkuliert.

→ Welche weiteren Risiken beim Immobilienkauf systematisch geprüft werden sollten, zeigt unser Überblick über alle fünf Risikofelder.

Von der Tabellenkalkulation zum Ergebnis in zwei Minuten

Sieben Rechenstufen, drei Steuersysteme, laufend wechselnde Zinssätze — die manuelle Cashflow-Rechnung ist machbar, aber fehleranfällig. Windfang automatisiert die vollständige Berechnung: Kaufpreis, Region und Finanzierung eingeben, regionale Nebenkosten und Steuerregeln werden automatisch berücksichtigt. Für alle 16 deutschen Bundesländer, Österreich und fünf Schweizer Kantone.

Thomas R. weiß jetzt: Die 3,4 % aus dem Exposé waren keine Lüge. Nur eine unvollständige Wahrheit.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Cashflow?

Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis — eine grobe Orientierung ohne Berücksichtigung von Leerstand, Betriebskosten, Finanzierung oder Steuern. Cashflow ist das, was nach allen sieben Kostenebenen tatsächlich auf dem Konto ankommt oder fehlt.

Ist negativer Cashflow immer schlecht?

Nicht zwangsläufig. Die Tilgung im Kredit baut Eigenkapital auf und erscheint als "Kosten" in der Cashflow-Rechnung, obwohl sie Vermögen bildet. Entscheidend ist, ob die monatliche Zuzahlung zur persönlichen Liquidität passt und ob die Immobilie langfristig im Wert steigt.

Warum unterscheidet sich die AfA zwischen Deutschland und Österreich?

Deutschland gewährt für Gebäude ab 2023 eine lineare AfA von 3 % pro Jahr (bzw. 5 % degressiv bei Neubauten). Österreich bleibt bei 1,5 %. Wer die Mietrendite berechnen will, muss beide Seiten der Gleichung kennen: die Einnahmen und die steuerliche Behandlung. Der höhere deutsche Satz schafft einen stärkeren Steuerschild in den ersten Jahren — kann aber nicht isoliert bewertet werden, da Zinsniveau und Kaufpreise ebenfalls abweichen.

Dieser Artikel dient der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Alle Zahlen basieren auf öffentlich verfügbaren Daten (Stand April 2026) und sind illustrativ — individuelle Ergebnisse hängen von Kaufpreis, Finanzierung, Steuersituation und Objektzustand ab. Mit dem Cashflow-Rechner von Windfang können Sie die Rechnung für Ihre Wunschimmobilie in wenigen Minuten durchführen.