7. April 2026
Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was Käufer in DACH wirklich einplanen müssen
Nebenkosten beim Immobilienkauf unterschätzt? Wien, München und Zürich im Vergleich — mit konkreten Zahlen für jedes Bundesland und praktischer Faustregel.
Erstkäuferin Lisa K. aus Düsseldorf hatte ihre Finanzierung sauber durchgerechnet — Kaufpreis €385.000, Eigenkapital €80.000, Kreditrate passt. Was sie nicht auf dem Schirm hatte: €52.000 Nebenkosten. Nordrhein-Westfalen verlangt 6,5 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar, Grundbuch, Makler. Ihre Bank musste die Finanzierung nachbessern, der Zinssatz stieg, die Monatsrate kletterte um €187.
Hätte Lisa dieselbe Wohnung in München gekauft, wären es rund €35.000 gewesen. In Zürich: unter CHF 12.000. Gleicher Kaufpreis, gleiche Wohnung — aber je nach Standort zahlen Käufer zwischen 3 und 15 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Drei Kategorien, drei Verhandlungsspielräume
Nebenkosten sind kein monolithischer Block. Wer sie aufschlüsselt, erkennt, wo gespart werden kann und wo nicht.
Staatliche Abgaben — Grunderwerbsteuer (DE/AT) bzw. Handänderungssteuer (CH) plus Grundbuchgebühren. Nicht verhandelbar. Je nach Bundesland und Land der größte oder kleinste Posten.
Pflichtkosten — Notar und Vertragserrichtung. Gesetzlich reguliert in Deutschland (GNotKG), verhandelbar in Österreich und der Schweiz innerhalb gewisser Spannen.
Marktübliche Kosten — Maklerprovision. Grundsätzlich vermeidbar bei Privatverkäufen, in der Praxis aber bei der Mehrheit der Transaktionen üblich.
Grunderwerbsteuer: Der größte variable Faktor
In Deutschland entscheidet das Bundesland, wie viel Käufer an den Staat zahlen. Die Grunderwerbsteuer je Bundesland reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg — die Spanne ist enorm.
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Auf eine €400.000-Immobilie bedeutet das: €14.000 in Bayern, €26.000 in Brandenburg. Differenz: €12.000 — allein durch die Postleitzahl.
Österreich hält es einfacher: landesweit 3,5 %, also €14.000 bei €400.000. Dazu kommt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % (€4.400). Wer finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 % des Kreditbetrags als Pfandrechtseintragung — bei 80 % Beleihung sind das €3.840, ein Posten, den viele Käufer erst auf der Notarrechnung entdecken.
Wichtig: Seit 1. Juli 2024 gilt für Hauptwohnsitzkäufe bis €500.000 eine befristete Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr und der Pfandrechtseintragungsgebühr (gültig bis 30. Juni 2026). Wer diese Bedingungen erfüllt, spart bei einer €400.000-Wohnung rund €8.240 — ein erheblicher Unterschied, der in den meisten Nebenkostenrechnern noch nicht berücksichtigt wird.
In der Schweiz heißt die Steuer Handänderungssteuer, und einige Kantone verzichten komplett darauf — darunter Zürich und Schwyz. Zug erhebt zwar keine klassische Handänderungssteuer, verlangt aber eine Grundbuchgebühr von 0,8 % des Kaufpreises. In Kantonen wie Bern (1,8 %), Luzern (1,5 %) oder Basel-Stadt (3,0 % Regelsatz, 1,5 % bei Selbstnutzung) fällt die Steuer dagegen an. Die Begriffe und Strukturen weichen von Deutschland und Österreich erheblich ab; Käufer sollten immer direkt beim kantonalen Grundbuchamt nachfragen.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
In Deutschland regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) die Gebühren nach Kaufpreis. Bei €400.000 fallen für Beurkundung, Vollzug und Grundbucheintrag zusammen rund €6.000 bis €8.000 an — etwa 1,5–2,0 % des Kaufpreises.
Österreichische Notariatskosten sind weniger standardisiert. Für einen Kaufvertrag bei €400.000 liegt die Vertragserrichtungsgebühr typischerweise bei €1.500 bis €3.000, abhängig von Komplexität und Kanzlei. Zusätzlich fällt eine Treuhandgebühr von €500 bis €1.000 an — der Notar verwahrt den Kaufpreis bis zur sauberen Eigentumsübertragung. Dieser Posten fehlt in den meisten Nebenkostenrechnern.
In der Schweiz (Kanton Zürich) bewegen sich die Notariatskosten bei rund CHF 2.000 bis 4.000, die Grundbuchabgabe bei etwa 0,1 % des Kaufpreises.
Maklerprovision: Wann zahlt der Käufer?
Seit der Reform von Dezember 2020 gilt in Deutschland: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die marktübliche Gesamtprovision von 5,95–7,14 % (inkl. MwSt.) — der Käuferanteil liegt damit bei 2,98–3,57 %. Bei €400.000 in München: €14.280 Käuferanteil.
In Österreich begrenzt die Immobilienmaklerverordnung (IMVO) des Wirtschaftsministeriums die Käuferprovision auf maximal 3 % plus 20 % MwSt., also 3,6 %. Bei €400.000: €14.400.
In der Schweiz gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Marktüblich sind 2–3 % plus 8,1 % MwSt. — allerdings zahlt in den deutschsprachigen Kantonen häufig der Verkäufer allein. Käufer sollten die Provisionsregelung vor der ersten Besichtigung klären, nicht danach.
Der Vergleich: Wien, München, Zürich bei €400.000
Standardkauf einer Eigentumswohnung, 80 % finanziert, mit Makler.
| Position | Wien (AT) | München (DE) | Zürich (CH) |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer / Handänderungssteuer | €14.000 (3,5 %) | €14.000 (3,5 %) | CHF 0 (0 %) |
| Grundbuch + Pfandrecht | €8.240* | €1.800 | CHF 920 |
| Notar / Vertragserrichtung | €2.800 | €4.500 | CHF 2.400 |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | €14.400 (3,6 %) | €14.280 (3,57 %) | CHF 8.648 (2,16 %) |
| Gesamt | ~€39.440 (9,9 %) | ~€34.580 (8,6 %) | ~CHF 11.968 (3,0 %) |
Wien: Grundbuch + Pfandrecht (€8.240) entfällt bei Hauptwohnsitzkäufen bis €500.000 durch die befristete Gebührenbefreiung (bis 30.06.2026). Wien-Gesamt dann: ~€31.200 (7,8 %).
Zürich: Grundbuch + Pfandrecht (CHF 920) setzt sich zusammen aus Grundbuchabgabe (~CHF 600) und Hypothekar-Grundbucheintrag (~CHF 320).
Ohne Makler sinkt Wien auf rund €25.040 (6,3 %), München auf €20.300 (5,1 %) und Zürich auf CHF 3.320 (0,8 %).
Für Bayern-Käufer die relevantere Vergleichsgröße: Dieselbe Wohnung in NRW kostet allein durch die höhere Grunderwerbsteuer €12.000 mehr — ohne dass sich an Notar oder Makler etwas ändert. Wer Bundesland-übergreifend sucht, sollte die Nebenkosten von Anfang an in die Kalkulation einbeziehen. Als Kaufnebenkosten-Rechner für alle 16 deutschen Bundesländer, Österreich und fünf Schweizer Kantone rechnet Windfang regionale Nebenkosten automatisch ein.
Die vergessenen Posten
Vier Positionen, die in keiner Standard-Checkliste stehen:
Pfandrechtseintragung (Österreich) — 1,2 % des Kreditbetrags. Bei €320.000 Kredit: €3.840 (entfällt bei Hauptwohnsitzkäufen bis €500.000 durch Gebührenbefreiung bis 30.06.2026). In Deutschland gibt es kein Äquivalent in dieser Form; die Grundschuldbestellung ist in den Notarkosten enthalten.
Treuhandgebühr (Österreich) — €500 bis €1.000 für die Abwicklung über das Treuhandkonto. Wer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer überweist statt über einen Treuhänder, riskiert eine Liegenschaft, die weiterhin mit fremden Schulden belastet ist — warum, erklärt unser Artikel zum Grundbuchauszug.
Gutachterkosten — €500 bis €2.000 für eine unabhängige Bewertung. Nicht verpflichtend, aber bei älteren Objekten oder unklarer Bausubstanz eine Investition, die sich rechnet.
Gebäudeversicherung (Erstjahresprämie) — €200 bis €600 für eine Standardwohnung. Viele Kreditgeber verlangen den Nachweis vor der Schlüsselübergabe.
Faustregel und nächster Schritt
Faustregel: Wer 10–12 % des Kaufpreises für Nebenkosten reserviert, liegt in jeder DACH-Konstellation auf der sicheren Seite. Kaufpreis, Region und Finanzierung eingeben — Windfang rechnet den Rest.
→ Risiken beim Immobilienkauf: Was Sie vor dem Notartermin prüfen müssen — alle fünf Risikofelder im Überblick.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich?
Bei einem Standardkauf mit Makler und Finanzierung etwa 9–10 % des Kaufpreises. Die größten Posten: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %), Pfandrechtseintragung (1,2 % des Kreditbetrags), Maklerprovision (bis 3,6 %) und Notariatskosten.
Kann ich Nebenkosten beim Hauskauf reduzieren?
Die Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar. Den größten Hebel bietet die Maklerprovision — bei Privatverkäufen entfällt sie komplett. Notariatskosten sind in Österreich teils verhandelbar, in Deutschland gesetzlich fixiert.
Wie unterscheiden sich die Nebenkosten zwischen Bayern und NRW?
Hauptsächlich durch die Grunderwerbsteuer: Bayern verlangt 3,5 %, NRW 6,5 %. Bei €400.000 sind das €14.000 vs. €26.000 — eine Differenz von €12.000 allein durch den Standort.
Dieser Artikel dient der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Alle Angaben sind sorgfältig recherchiert, Steuersätze und Gebühren können sich jedoch ändern. Für individuelle Kauf- und Investitionsentscheidungen empfehlen wir, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Mit dem Rechner von Windfang können Sie die Nebenkosten Ihres Kaufvorhabens vorab durchrechnen.