Airbnb als Investment: Vier Risiken im DACH-Markt 2026

Am 20. Mai 2026 wird die EU-Verordnung 2024/1028 unmittelbar anwendbar. Plattformen wie Airbnb und Booking.com müssen ab diesem Stichtag monatlich Hostnamen, Objektadresse, Registriernummer, Belegungstage und Gästezahl an die nationalen Behörden übermitteln. In Deutschland regelt das Begleitgesetz KVDG die Datenflüsse über die Bundesnetzagentur, in Österreich überlagert die Verordnung das bereits seit 2023 aktive DPMG/DAC7-Regime, in der Schweiz gilt sie nicht — denn die Schweiz ist kein EU-Mitglied.

Für Investoren, die ihre Wohnung in einem regulatorischen Graubereich betrieben haben, ist das der Moment, an dem die Mathematik nicht mehr aufgeht. Vier Risikoebenen wirken gleichzeitig auf Renditerechnung, Steuerstatus und Verkaufsoption. Wer sie isoliert betrachtet, übersieht, dass sie sich gegenseitig verstärken.

Risiko 1: Lokale Kurzzeitvermietungsregeln im DACH-Vergleich

Die schärfste Schranke ist nicht das EU-Recht, sondern die Bauordnung des jeweiligen Stadtstaats oder der Gemeinde. Drei Marktbeispiele zeigen die Bandbreite.

Wien: 90-Tage-Cap und Wohnzonen-Verbot

Seit 1. Juli 2024 verbietet die Wiener Bauordnungsnovelle die gewerbliche Kurzzeitvermietung in als „Wohnzone" gewidmeten Gebieten vollständig. Außerhalb der Wohnzonen ist eine Ausnahmebewilligung mit fünfjähriger Befristung möglich — Voraussetzung: schriftliche Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, höchstens 50 % der Gebäudeeinheiten als Kurzzeitunterkunft, kein Wohnbauförderungsobjekt.

Die 90-Tage-Home-Sharing-Ausnahme ist an einen Haupt- oder Nebenwohnsitz gebunden. Reine Kapitalanlagewohnungen ohne eigene Meldeadresse fallen aus dieser Ausnahme heraus. Die Bauordnung sieht Strafen bis zu €50.000 pro Einheit vor; das Referat „Kontrolle Kurzzeitvermietung" der MA 37 verzeichnete laut Stadt-Wien-Halbjahresbilanz allein zwischen Juli und Dezember 2024 337 formelle Anzeigen.

Deutschland: Bundesländer regeln, Gemeinden vollziehen

Deutschland kennt kein bundesweites Zweckentfremdungsverbot. Sechs Bundesländer haben Ermächtigungsgesetze erlassen, auf deren Basis Gemeinden eigene Satzungen ausgestalten:

• Berlin (ZwVbG): 90 Tage/Jahr für Nebenwohnungen, 17-stellige Registriernummer pflichtig im Inserat, Bußgeld bis €500.000. Friedrichshain-Kreuzberg hat über drei Jahre Strafen von insgesamt mehr als 3,1 Mio. € verhängt.
• München: 8-Wochen-Grenze (56 Tage), Genehmigungspflicht beim Sozialreferat, Bußgeld bis €500.000. Ein zentrales Registrierungsportal ist in Vorbereitung.
• Hamburg: 8-Wochen-Grenze, Wohnraumschutznummer seit April 2019, Online-Antrag möglich, Bußgeld bis €500.000.
• Köln und Stuttgart: 90-Tage- bzw. registrierungsbasierte Modelle, Bußgeldobergrenze €50.000.
• Frankfurt: Kommunale Ferienwohnungsverordnung, aber kein Landes-Ermächtigungsgesetz in Hessen — die Durchsetzung ist rechtlich angreifbarer.

Schweiz: stark fragmentiert, zunehmend restriktiv

Die Schweiz reguliert Kurzzeitvermietung auf kantonaler und kommunaler Ebene. Genf hat seit 2019 eine 90-Tage-Grenze, Luzern führte zum 1. Januar 2025 ein Reglement mit 90 Nächten pro Jahr für Kurzzeitvermietungen von Wohnraum ein — für nach 2010 umgewidmete Objekte galt eine Übergangsregelung bis Ende 2024. Zürich entzieht kurzzeitvermieteten Zweitwohnungen die Anrechnung auf den Mindestwohnanteil. Airbnb erhebt in mehreren Kantonen die Kurtaxe automatisch.

Risiko 2: EU-Verordnung 2024/1028 ab 20. Mai 2026

Die Verordnung 2024/1028 verpflichtet Buchungsplattformen, monatlich Hostdaten an einen nationalen Single Digital Entry Point zu übermitteln. Gemeldet werden Hostidentität, Objektadresse, Registriernummer, Belegungstage, Gästezahl, Herkunftsländer und Inseratslink.

Wer keine gültige Registriernummer vorweisen kann, dessen Inserat müssen Plattformen auf behördliche Aufforderung unverzüglich entfernen. Die Mitgliedstaaten müssen eigene Strafrahmen bis zum 20. Mai 2026 in Kraft setzen — die konkreten Fristen für die Entfernung ergeben sich aus den nationalen Begleitgesetzen wie dem deutschen KVDG.

In Österreich und Deutschland trifft die EU-Verordnung auf bereits etablierte Datenflüsse: Die DAC7-Umsetzung (DPMG in Österreich, PStTG in Deutschland) verpflichtet Plattformen seit 1. Januar 2023, Hosteinkommen ans Finanzamt zu melden — ab 30 Transaktionen oder €2.000 Jahresumsatz pro Plattform. Die Finanzbehörden verfügen also seit der ersten Meldung im Januar 2024 über vollständige Hostdaten. Die EU-Verordnung ergänzt diese steuerliche Datenebene um die operativ-regulatorische.

Risiko 3: Steuerliche Umqualifizierung als Gewerbebetrieb

Sobald die Vermietung den Charakter eines Beherbergungsbetriebs annimmt, springt die Einkunftsart von „Vermietung und Verpachtung" auf „Einkünfte aus Gewerbebetrieb". Die Konsequenzen sind in allen drei Ländern erheblich, aber unterschiedlich strukturiert.

In Österreich greifen die Einkommensteuer-Richtlinien (Rz 5418 ff.): Mehr als fünf vermietete Wohnungen, mehr als zehn Betten oder hotelähnliche Zusatzleistungen wie tägliche Reinigung, Frühstück oder Wäscheservice begründen Gewerblichkeit. Die SVS-Pflichtversicherung greift ab einem Jahresnettogewinn von €6.613,20, der Mindestbeitrag liegt 2026 bei €1.929,60 jährlich. Bei einem Jahresgewinn von €20.000 fallen rund €5.366 an SVS-Beiträgen für Pension, Krankenversicherung und Selbständigenvorsorge an, dazu kommt die Unfallversicherungspauschale von €155,40 — Mittel, die in der reinen V+V-Rechnung nicht vorkamen.

In Deutschland ist die Schwelle nach § 15 EStG ähnlich gelagert: Hotelähnliche Leistungen führen zur Gewerblichkeit, der BFH klärte mit dem Urteil IV R 10/18 vom 28. Mai 2020, dass Zusatzleistungen eines Zwischenvermittlers im eigenen Namen dem Eigentümer nicht zwingend zugerechnet werden. Wer reine Wohnung ohne Zusatzservice vermietet, bleibt typischerweise im § 21 EStG. Bei Gewerblichkeit greifen Gewerbesteuer (Freibetrag €24.500 für natürliche Personen, danach gemeindeabhängiger Hebesatz) und gegebenenfalls Sozialversicherungspflichten. Die Umsatzsteuer liegt bei reiner Beherbergung nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG bei 7 %, Zusatzleistungen wie Frühstück bei 19 %.

In der Schweiz gibt es kein vergleichbares Gewerblichkeitsdogma, aber die MWST-Pflicht setzt ab einem weltweiten Jahresumsatz von CHF 100.000 ein. Beherbergungsleistungen werden mit dem Sondersatz von 3,8 % besteuert. Die kantonalen Einkommensteuern erfassen die Mieteinnahmen vollständig, Eigenmietwert-Effekte können bei selbstgenutzten Hauptwohnungen zusätzlich greifen.

Der Effekt auf den Verkauf ist langfristig der gravierendste Punkt. In Österreich verändert die Gewerblichkeit die ImmoESt-Rechnung beim späteren Verkauf: Stille Reserven aus der gewerblichen Phase müssen aufgedeckt werden; steuerliche Begünstigungen für Privatvermögen entfallen. In Deutschland kann der Übergang in das Betriebsvermögen die zehnjährige Spekulationsfrist obsolet machen.

Risiko 4: Mietrechtliche Schranken — MRG § 11 und das DE-Pendant

Wer eine Wohnung kauft, die unter den Vollanwendungsbereich des MRG fällt — in Wien betrifft das einen erheblichen Teil des Altbestands —, kann sie für Kurzzeitvermietung praktisch nicht nutzen. Der OGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass die touristische Nutzung einer Wohnungseigentumseinheit eine Widmungsänderung darstellt, die der einstimmigen Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf (5 Ob 59/14h vom 23. April 2014; bestätigt durch 5 Ob 66/23a vom 18. Januar 2024).

Hauptmieter, die selbst Airbnb betreiben, riskieren die Auflösung des Mietverhältnisses. Der OGH (7 Ob 189/17w vom 29. August 2018) wertete eine Untervermietung mit Tagessatz €229–249 gegenüber eigenem Mietzins €122/Tag als „unverhältnismäßig hohe Gegenleistung" im Sinne von § 30 Abs. 2 Z 4 MRG — Kündigungsgrund.

In Deutschland greift die Schwelle ähnlich, aber über andere Hebel: § 540 BGB verbietet Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters; § 553 BGB regelt einen Anspruch auf Erlaubnis nur bei berechtigtem Interesse, das gewerbliche Untervermietung nicht abdeckt. Sozialwohnungen und Bestandswohnungen mit Mietpreisbindung sind faktisch ausgeschlossen.

DACH-Vergleich auf einen Blick

Dimension	Österreich (Wien)	Deutschland (Berlin)	Schweiz (Luzern)
Tageshöchstgrenze	90 Tage in Wohnzone (Eigennutzer); investive Nutzung de facto verboten	90 Tage Nebenwohnung	90 Nächte (nach 2010 umgewidmete Objekte)
Registriernummer	Ja, MA 37	Ja, 17-stellig (Bezirksamt)	Ja, Online-Anmeldung
Höchststrafe	€50.000/Einheit	€500.000	nicht spezifiziert
Steuerlicher Trigger Gewerblichkeit	EStR Rz 5418 ff., SVS ab €6.613,20	§ 15 EStG, hotelähnliche Leistungen	MWST ab CHF 100.000
EU-Verordnung 2024/1028	Ja, ab 20.5.2026	Ja, ab 20.5.2026 (KVDG)	Nein (kein EU-Mitglied)
Plattform-Datenmeldung an FA	DPMG/DAC7 seit 1.1.2023	PStTG/DAC7 seit 1.1.2023	AIA, freiwillige Kurtaxe-Abkommen

Was die Mathematik übrig lässt

Ein 60-m²-Objekt in Wien-Neubau mit einem durchschnittlichen Tagessatz (ADR) von €112 (Airbtics, Februar 2025 – Januar 2026) und 78 % Auslastung erzielt unter dem 90-Tage-Cap einen maximalen Bruttoumsatz von rund €7.862 pro Jahr. Eine vergleichbare Langzeitvermietung mit €18/m² Hauptmietzins bringt €12.960 brutto — ohne Plattformgebühren von 15 %, ohne erhöhten Reinigungs- und Wartungsaufwand, ohne Leerstandsrisiko in der Nebensaison. In Berlin liegt der ADR bei €124 bei 77 % Auslastung, in München bei €135 bei 63 %; die 8-Wochen-Grenze in München reduziert das jährliche Maximalvolumen weiter.

Airbtics stuft Wien aktuell in den unteren 20 % des westeuropäischen Kurzzeitvermietungsmarkts ein — Marktbewertung D+. Berlin und München landen bei C, beide mit klarem Negativtrend bei Auslastung und Umsatz.

Die Cashflow-Rechnung für Mietimmobilien eignet sich auch zur Modellierung des Kurzzeit-Szenarios — entscheidend ist, dass alle vier Risikoebenen (lokales Cap, Plattform-Compliance-Kosten, Steuerumqualifizierung, mietrechtliche Restriktionen) als Inputs erfasst werden, nicht als nachträgliche Überraschungen. Wenn sich der nach MieWeG 2026 verschärfte Cashflow-Druck der Langzeitmiete nicht durch Kurzzeitvermietung ausgleichen lässt, ist eine Überprüfung der Bruttorendite-Annahmen grundsätzlich angezeigt.

Häufig gestellte Fragen

Gilt der 90-Tage-Cap in Wien auch für Eigennutzer mit Hauptwohnsitz?

Ja, die Home-Sharing-Ausnahme von 90 Tagen pro Jahr greift nur, wenn die Wohnung als Haupt- oder Nebenwohnsitz gemeldet ist und tatsächlich überwiegend selbst bewohnt wird. Für reine Kapitalanlagewohnungen ohne Meldeadresse besteht diese Ausnahme nicht.

Was passiert mit bestehenden Inseraten, wenn ich keine Registriernummer habe?

Ab 20. Mai 2026 müssen Plattformen Inserate ohne gültige Registriernummer auf behördliche Aufforderung unverzüglich entfernen — die genauen Fristen werden durch nationale Begleitgesetze (in Deutschland das KVDG) ausgestaltet. Plattformen werden aus eigenem wirtschaftlichem Interesse vorbeugend strenger kontrollieren, um eigene Bußgelder zu vermeiden.

Bin ich als Schweizer Vermieter von der EU-Verordnung 2024/1028 betroffen?

Nein, die Verordnung gilt nicht für die Schweiz. Bestehen bleiben aber die kantonale Meldepflicht, Auslandermeldepflicht und kantonsspezifische Regelungen wie das Luzerner Reglement seit 1. Januar 2025.

Ab wann werde ich steuerlich als Gewerbebetrieb eingestuft?

In Österreich gelten als Indizien: mehr als fünf Wohnungen, mehr als zehn Betten oder hotelähnliche Zusatzleistungen wie tägliche Reinigung, Frühstück, Wäscheservice. In Deutschland orientiert sich die Abgrenzung an der BFH-Rechtsprechung (IV R 10/18 vom 28. Mai 2020); reine Wohnung ohne Zusatzservice bleibt typischerweise im § 21 EStG.

Lohnt sich Kurzzeitvermietung in DACH überhaupt noch?

Die reine Bruttorenditerechnung pro Nacht liegt weiterhin über der Langzeitmiete. Sobald Tagescaps, Compliance-Aufwand, Steuerumqualifizierungsrisiko und reduzierte Verkaufsoption mit eingepreist werden, schrumpft der Vorteil in den meisten DACH-Großstädten auf null oder kippt ins Negative. Das ist eine Modellfrage, keine Pauschalantwort — entscheidend ist, alle vier Risikoebenen vor dem Kauf systematisch zu quantifizieren.

Fazit: Vier-Ebenen-Prüfung vor dem Kauf

Wer ein Investitionsobjekt für Kurzzeitvermietung in Wien, Berlin, München oder einer Schweizer Stadt evaluiert, prüft in dieser Reihenfolge: erstens das lokale Cap und Wohnzonen-Status, zweitens die Verfügbarkeit einer Registriernummer und EU-Compliance, drittens die steuerliche Schwelle zur Gewerblichkeit inklusive Verkaufsfolgen, viertens die mietrechtliche Lage (MRG-Anwendungsbereich in AT, Mietpreisbindung in DE).

Der Risikorechner von Windfang modelliert alle vier Ebenen als Inputvariablen — bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist und nicht erst, wenn der Bescheid der MA 37 oder des Bezirksamts im Briefkasten liegt.