6. Mai 2026
Mietzins berechnen für Vermieter: Was wirklich ankommt
Eine 70-m²-Wohnung in Wien, ausgeschrieben mit „Warmmiete €1.200". Auf dem Konto des Vermieters landen €850. Wer Rendite auf der falschen Zahl rechnet, verkalkuliert sich vor dem Notartermin um zehntausende Euro.
Die €350 Differenz sind Betriebskosten und Umsatzsteuer — Durchläufer, kein Einkommen. Bei einem Kaufpreis von €380.000 verschiebt sich die Bruttorendite damit von 3,8 % auf 2,7 %, eine Differenz, die über die Tragfähigkeit der Finanzierung entscheidet.
Vor dem Kauf einer Anlageimmobilie braucht es drei Zahlen: die rechtliche Obergrenze, die Marktobergrenze und den tatsächlichen Cashflow-Input. Wer eine davon verwechselt, modelliert die Rendite auf einer Zahl, die nie auf seinem Konto landet. Dieser Artikel zeigt, wie sich alle drei für eine Wohnung in Österreich und Deutschland sauber bestimmen lassen — und warum die Asymmetrie zwischen Hauptmietzins und Kaltmiete keine Definitionsspielerei ist, sondern eine Renditefrage.
Schritt 1: Die rechtliche Obergrenze
Bevor Marktdaten relevant werden, entscheidet das Mietrecht, was überhaupt verlangt werden darf. Österreich und Deutschland regulieren grundlegend verschieden.
Österreich: Das MRG entscheidet alles
Das Mietrechtsgesetz (MRG) kennt drei Anwendungsbereiche. In welchen ein Objekt fällt, bestimmt sich aus Baujahr, Anzahl der Einheiten und Förderungsstatus:
Vollanwendung — Richtwertmietzins gilt:
- Gebäude vor dem 1. Juli 1953 errichtet, mehr als zwei Mietobjekte
- Verträge ab dem 1. März 1994
- Geförderte Eigentumswohnungen (Wohnbauförderung)
Teilanwendung — Mietzins frei verhandelbar, aber Kündigungsschutz und §27 MRG (Verbot ablöseähnlicher Zahlungen) gelten:
- Gebäude nach dem 30. Juni 1953 ohne öffentliche Förderung, mehr als zwei Einheiten
- Dachgeschossausbauten nach dem 31. Dezember 2001
Vollausnahme — freier Markt:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Gebäude mit höchstens zwei Einheiten
- Neubauten mit Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 (in der Regel)
- Vermietungen bis sechs Monate
Die Konsequenz für die Renditemodellierung ist drastisch. In einem Wiener Gründerzeithaus (Wohnbauten vor 1918) mit Vollanwendung gilt der Richtwert für Wien von €6,74/m² ab April 2026 (Statistik Austria). Eine vergleichbare Wohnung im Neubau aus 2015 fällt unter Vollausnahme — dort bestimmt der Markt, und zentrale Lagen erzielen €16–20/m². Dasselbe Gebäude, dieselbe Lage, halber oder doppelter Mietzins, je nachdem, in welchen MRG-Topf es fällt.
MRG Richtwertmietzins 2026 nach Bundesland (Erhöhung 1 % gegenüber 2025; ab 2027 gilt eine 2 %-Obergrenze, ab 2028 die reguläre Valorisierung):
| Bundesland | Richtwert €/m² |
|---|---|
| Burgenland | 6,15 |
| Kärnten | 7,89 |
| Niederösterreich | 6,92 |
| Oberösterreich | 7,30 |
| Salzburg | 9,31 |
| Steiermark | 9,30 |
| Tirol | 8,22 |
| Vorarlberg | 10,35 |
| Wien | 6,74 |
Auf den Richtwert kommen Zu- und Abschläge nach §16 Abs. 2 MRG: Lift, Balkon, Lage, Ausstattung, Erhaltungszustand. Realistisch bewegen sich gut dokumentierte Zuschläge bei Wiener Altbauten um 20–30 %. Achtung beim Lagezuschlag: In definierten Gründerzeitvierteln Wiens ist er ausdrücklich ausgeschlossen — die betroffenen Gebiete sind in der Lagezuschlagskarte der MA 25 eingetragen, mit Schwerpunkten im 6.–9. Bezirk und Teilen des 15.–17. Bezirks. Der 1. Bezirk hingegen weist erhebliche zuschlagsfähige Flächen auf. Wer den Lagezuschlag ohne Blick auf die Karte kalkuliert, rechnet rechtlich auf Sand.
Deutschland: Mietspiegel und Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse (§556d BGB) wurde 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Bundestag). In angespannten Wohnungsmärkten — derzeit 13 von 16 Bundesländern — darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bayern hat den Geltungsbereich auf 285 Gemeinden ausgeweitet, Baden-Württemberg auf 130, Berlin gilt stadtweit.
Drei Ausnahmen sind investitionsrelevant:
- Neubau mit erster Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 — vollständig befreit, Marktpreis möglich
- Umfassende Modernisierung (Kosten ≥ ein Drittel des Neubauwerts) — befreit
- Vormiete: Lag die zuletzt gezahlte Miete bereits über dem Cap, darf sie weitergeführt werden
Der Mietspiegel liefert die Vergleichsmiete. Seit dem Mietspiegelreformgesetz (Juli 2022) müssen Gemeinden über 50.000 Einwohner einen Mietspiegel führen — Stichtag 1. Januar 2023 für einfache, 1. Januar 2024 für qualifizierte Mietspiegel. In München liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel 2025 bei €15,38/m². Wer als Vermieter im Geltungsbereich eine Mieterhöhung schreibt, ohne den qualifizierten Mietspiegel zu zitieren, riskiert Formunwirksamkeit.
Schweiz
In der Schweiz regelt das Obligationenrecht (Art. 269 ff. OR) den „angemessenen Mietzins". Mietzinsanpassungen orientieren sich am hypothekarischen Referenzzinssatz, der quartalsweise vom BWO publiziert wird. Schweizer Recht und Marktstruktur weichen so deutlich ab, dass eine kantonale Modellierung unumgänglich ist — dieser Artikel fokussiert auf Österreich und Deutschland.
Schritt 2: Die Marktobergrenze
Auch wo der Markt frei ist, setzt er ein praktisches Limit. Eine Wohnung in Vollausnahme darf rechtlich €25/m² kosten — wenn sie zu diesem Preis leersteht, ist die Rendite null.
Drei Datenquellen für die Plausibilisierung:
- immopreise.at für Österreich — gefiltert nach Bezirk, Größe und Baujahr
- mietspiegel-muenchen.de und Pendants in anderen Großstädten für Deutschland
- willhaben.at und immobilienscout24.de für aktuelle Inserate als Vergleich
Eine Faustregel aus der Praxis: Inseratspreise sind Forderungen, keine Abschlüsse. Realistisch erzielbar sind 5–10 % unter dem mittleren Inseratsniveau vergleichbarer Wohnungen — abhängig von Marktlage und Vermietungsgeschwindigkeit. Wer Preisspitzen aus Inseraten in die Renditerechnung übernimmt, modelliert die Obergrenze, nicht den Mittelwert.
Schritt 3: Kaltmiete und Bruttomiete — der Unterschied für Vermieter
Die Asymmetrie zwischen österreichischer und deutscher Mietsystematik ist der häufigste Stolperstein in DACH-Cashflow-Modellen.
In Österreich setzt sich die Bruttomiete aus drei Komponenten zusammen:
- Hauptmietzins — die eigentliche Mieteinnahme des Vermieters
- Betriebskosten nach §21 MRG — Durchläufer
- 10 % Umsatzsteuer auf beides — Durchläufer, an das Finanzamt abzuführen
In Deutschland gilt eine zweiteilige Logik:
- Nettokaltmiete — die Mieteinnahme des Vermieters
- Betriebskosten nach §2 BetrKV — Durchläufer
- Keine Umsatzsteuer auf Wohnraum
Die Bezeichnung „Kaltmiete" entspricht inhaltlich dem österreichischen Hauptmietzins, nicht der „Bruttomiete" aus dem MRG-Sprachgebrauch. „Warmmiete" in Deutschland und „Bruttomietzins" in Österreich sind beide die Summe inklusive Pass-throughs — beide sind nicht das, womit ein Vermieter wirtschaftet.
Beispiel: 70-m²-Altbau in Wien-Mariahilf, Vollanwendung
| Position | Berechnung | Betrag/Monat |
|---|---|---|
| Hauptmietzins (Richtwert + 25 % Zuschläge) | 70 × €6,74 × 1,25 | €590 |
| Betriebskosten (Pass-through) | 70 × €2,00 | €140 |
| Zwischensumme netto | €730 | |
| 10 % USt (Pass-through) | 10 % von €730 | €73 |
| Mieter zahlt monatlich | €803 | |
| Wirtschaftliches Einkommen Vermieter | nur Hauptmietzins | €590 |
Die €213 Differenz zwischen Bruttomiete und tatsächlichem Einkommen sind Durchläufer. Sie erscheinen auf der Mieterabrechnung, aber nicht im Renditenenner. Wer mit €803 in die Renditerechnung geht, überschätzt den Cashflow um über 35 %.
Was Vermieter nicht umlegen dürfen
Die häufigsten unzulässigen Positionen — auf beiden Seiten der Grenze.
Österreich (§21 MRG, taxative Liste)
- Reparaturen und Instandhaltung — Vermietersache, kein Betriebskostenpunkt
- Verwaltungskosten oberhalb der gesetzlichen Pauschale von €4,51/m² Nutzfläche pro Jahr (Stand 2026)
- Erhaltungsrücklagen-Beiträge
- Leerstandskosten — anteilige Betriebskosten leerer Einheiten dürfen nicht auf bewohnte Mieter umgelegt werden, sondern bleiben beim Vermieter
Deutschland (§1 Abs. 2 BetrKV)
- Verwaltungskosten — explizit ausgeschlossen
- Instandhaltung und Reparaturen
- Finanzierungskosten
- „Sonstige Betriebskosten" als pauschaler Sammelposten — jede Position muss im Mietvertrag namentlich aufgeführt sein, sonst nicht durchsetzbar
Zwei OGH-Urteile haben die Risikolage in Österreich verändert. OGH 10 Ob 54/24z vom 17. Dezember 2024 hat allgemeine Klauseln wie „Betriebskosten insbesondere gemäß §21 MRG" für unwirksam erklärt — Mieter können seither zu Unrecht verrechnete Beträge plus Zinsen zurückfordern. Das Folgeurteil OGH 6 Ob 162/24b vom 13. August 2025 hat die Transparenzpflicht des §6 Abs. 3 KSchG auf den Teilanwendungsbereich erstreckt: Betriebskosten können dort weiterhin auf Mieter umgelegt werden, müssen aber im Mietvertrag konkret und einzeln benannt sein. Pauschale Sammelposten wie „sonstige Abgaben" sind unwirksam, präzise einzeln aufgeführte Klauseln bleiben gültig. Wer eine vermietete Immobilie mit unsauber formulierten Altverträgen erwirbt, kauft potenziell Rückforderungsansprüche mit. Der Blick in die Hausverwaltungsunterlagen ist deshalb keine Kür, sondern Pflicht.
Von der Miete zum Cashflow-Input
Die saubere Hauptmietzins- bzw. Nettokaltmietezahl ist der Eingangswert in Schritt 1 der Cashflow-Rechnung für Mietimmobilien. Was darauf folgt — Leerstand, nicht umlegbare Betriebskosten, Finanzierung, Steuern — schmälert sie weiter. Wer die Mietzahl nicht sauber definiert, baut das ganze Modell auf einem zu hohen Fundament.
Technische, rechtliche, energetische und Lage-Faktoren — all das zählt zu den Risikofeldern eines Immobilienkaufs. Die Mietzinsobergrenze gehört in dieselbe Prüfliste: vor dem Notartermin ermittelbar, danach kaum verhandelbar.
Der Windfang-Risikorechner ordnet eingegebene Mietzahlen automatisch nach DACH-Regulierungsbereich, prüft Plausibilität gegen Marktdaten und zeigt, wie groß der Pass-through-Anteil im jeweiligen Land ausfällt.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete für Vermieter?
Die Kaltmiete (in Österreich: Hauptmietzins) ist die wirtschaftliche Mieteinnahme — sie fließt in die Renditeberechnung ein. Die Warmmiete enthält zusätzlich Betriebskosten und in Österreich auch 10 % USt; beide sind Durchläufer und kein Einkommen. Wer Renditen auf der Warmmiete rechnet, überschätzt die Mieteinnahme typischerweise um 20–35 %.
Gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen in Deutschland?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten — derzeit 13 von 16 Bundesländern, jeweils auf bestimmte Gemeinden begrenzt. Neubauten mit erster Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 und Wohnungen nach umfassender Modernisierung sind dauerhaft befreit. Die Regelung läuft bis Ende 2029.
Wann gilt in Österreich der Richtwert?
Der Richtwertmietzins gilt im Vollanwendungsbereich des MRG: bei Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden und mehr als zwei Mietobjekte enthalten, sowie bei Mietverträgen ab dem 1. März 1994. Bei einer Eigentumswohnung im Neubau (Baubewilligung nach 31. Dezember 2001) gilt typischerweise Vollausnahme — der Mietzins ist frei verhandelbar.
Darf ich Reparaturen über die Betriebskosten abrechnen?
Nein, weder in Österreich noch in Deutschland. Reparaturen und Instandhaltung sind in beiden Rechtsordnungen ausdrücklich aus den umlagefähigen Betriebskosten ausgeschlossen (§21 MRG taxativ; §1 Abs. 2 BetrKV explizit). Wer sie in der Betriebskostenabrechnung verrechnet, riskiert Rückforderungsansprüche — in Österreich seit den OGH-Urteilen 2024 und 2025 mit erweiterter Reichweite.