Finanzierung & Tilgung
Windfang berechnet die Finanzierung als klassisches Annuitätendarlehen mit konstanter Monatsrate über die gesamte Laufzeit.
Kreditbetrag
kreditbetrag = gesamtinvestition − eigenkapitalDie Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Modernisierungskosten. Das Eigenkapital wird davon abgezogen. Der Kreditbetrag kann nicht negativ werden.
Beispiel: 250.000 € + 28.450 € Nebenkosten = 278.450 € Gesamtinvestition. Bei 50.000 € Eigenkapital: 228.450 € Kreditbetrag.
Monatsrate (Annuität)
Die monatliche Rate ist über die gesamte Laufzeit konstant und wird mit der Annuitätenformel berechnet:
r = zinssatz / 100 / 12 (monatlicher Zinssatz)n = laufzeit × 12 (Anzahl Monatsraten)monatsrate = kreditbetrag × (r × (1 + r)ⁿ) / ((1 + r)ⁿ − 1)Beispiel: 228.450 € Kredit, 4 % Zins, 25 Jahre:
- r = 0,04 / 12 = 0,003333
- n = 25 × 12 = 300
- monatsrate = 228.450 × (0,003333 × 1,003333³⁰⁰) / (1,003333³⁰⁰ − 1) ≈ 1.207 €
Sonderfall: Bei 0 % Zinssatz wird linear getilgt: monatsrate = kreditbetrag / (laufzeit × 12).
Zins- und Tilgungsaufteilung
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, aber der Anteil von Zinsen und Tilgung verschiebt sich über die Laufzeit:
- Anfangs: Hoher Zinsanteil, wenig Tilgung
- Über die Jahre: Sinkende Zinsen, steigende Tilgung
- Am Ende: Kaum noch Zinsen, fast nur noch Tilgung
jahresTilgung = restschuld(jahr − 1) − restschuld(jahr)jahresZinsen = jahresrate − jahresTilgungRestschuld
Die verbleibende Kreditsumme nach einer bestimmten Anzahl von Jahren wird mit der Tilgungsplanformel berechnet:
restschuld(t) = kreditbetrag × ((1 + r)ⁿ − (1 + r)ᵗ) / ((1 + r)ⁿ − 1)mit r = monatl. Zins, n = Gesamtraten, t = geleistete RatenNach Ablauf der Laufzeit ist die Restschuld 0. In der Projektion entfällt dann die Kreditrate und der Cashflow steigt.
Gesamte Zinskosten
zinskosten = (monatsrate × laufzeit × 12) − kreditbetragBeispiel: 1.207 € × 300 Monate = 362.100 € Gesamtzahlungen − 228.450 € Kredit = 133.650 € Zinskosten über 25 Jahre.