Windfang

Rendite-Kennzahlen

Windfang berechnet vier Rendite-Kennzahlen, die jeweils einen anderen Aspekt des Investments beleuchten.

Bruttorendite

Die einfachste Kennzahl — sie zeigt das Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis, ohne jegliche Kosten zu berücksichtigen.

bruttoRendite = gesamtmieteJahrBrutto / kaufpreis × 100

Beispiel: Bei 12.000 € Jahresmiete und 250.000 € Kaufpreis: 12.000 / 250.000 × 100 = 4,80 %

Hinweis: Die Bruttorendite eignet sich nur für einen groben Vergleich. Sie ignoriert Nebenkosten, Leerstand, Betriebskosten und Finanzierung.

Nettorendite

Berücksichtigt Betriebskosten, Leerstand und die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten + Modernisierung).

nettoRendite = nettoBetriebsergebnis / gesamtinvestition × 100

Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) ist die effektive Jahresmiete nach Abzug von Leerstand und Betriebskosten, aber vor Kreditkosten.

Beispiel: Bei 7.200 € NOI und 278.450 € Gesamtinvestition: 7.200 / 278.450 × 100 = 2,59 %

Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash)

Die wichtigste Kennzahl für Leveraged-Investments. Sie zeigt, wie viel Cashflow das eingesetzte Eigenkapital generiert.

eigenkapitalRendite = jahresCashflow / eigenkapital × 100

Wichtig — Anfangs-Eigenkapital: Windfang verwendet in allen Jahren das anfänglich eingesetzte Eigenkapital als Bezugsgröße, nicht das wachsende Equity. Das ist bewusst so:

  • Konsistente Vergleichbarkeit über die gesamte Haltedauer
  • Misst die tatsächliche Cash-Rendite auf das investierte Kapital
  • Verhindert künstlich sinkende Renditen durch wachsendes Equity

Beispiel: Bei 2.616 € Jahres-Cashflow und 50.000 € Eigenkapital: 2.616 / 50.000 × 100 = 5,23 %

Vermögensrendite (Total Return)

Erweitert die Eigenkapitalrendite um die Tilgung — denn der getilgte Betrag baut Vermögen auf, auch wenn er nicht als Cashflow verfügbar ist.

vermögensrendite = (jahresCashflow + jahresTilgung) / eigenkapital × 100

Nach Ablauf der Kreditlaufzeit ist die Tilgung 0 und die Vermögensrendite entspricht der Eigenkapitalrendite.

Beispiel: Bei 2.616 € Cashflow, 4.800 € Tilgung und 50.000 € Eigenkapital: (2.616 + 4.800) / 50.000 × 100 = 14,83 %

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite.

kaufpreisfaktor = kaufpreis / bruttoJahresmiete

Beispiel: 250.000 € / 12.000 € = 20,8 — d.h. der Kaufpreis entspricht knapp 21 Jahreskaltmieten.

Faustregel: Ein Faktor unter 20 gilt in Deutschland als günstig, über 25 als teuer. Regional gibt es jedoch erhebliche Unterschiede.