Mehrfamilienhaus & Gewerbe

Jede Immobilie besteht in Windfang aus Einheiten. Eine Eigentumswohnung ist eine Einheit, ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus hat mehrere – jede mit eigener Miete, eigenen Nebenkosten und eigenem Leerstand.

Einheiten

Für jede Einheit wird die Kaltmiete, die umlagefähigen Nebenkosten (Vorauszahlung des Mieters) und der Leerstand einzeln gerechnet und dann summiert. Steht eine Einheit leer, fehlen Miete und Nebenkosten – die trägt dann der Vermieter.

leerstandsverlust(einheit) = (kaltmiete + umlagefähigeNK) × 12 × leerstand %verwaltungskosten = verwaltung je Einheit × Einheiten ohne Stellplätze × 12

Wohnungen bilden die Jahreskaltmiete (bruttoJahresmiete); Gewerbe, Stellplätze und Sonstiges die Zusatzmiete. Kaufpreisfaktor und Bruttorendite verwenden die Summe.
Prozentuale Kosten (nicht umlagefähige Kosten, Rücklage in %) beziehen sich auf die Kaltmiete von Wohnungen und Gewerbe.
Mehrfamilienhaus: kein Hausgeld; stattdessen Verwaltung je Einheit (üblich 25–35 € pro Monat) und Instandhaltung als Rücklage.

Gewerbemietvertrag und Anschlussvermietung

Gewerbemietverträge laufen meist fest über 5–10 Jahre. Das Risiko liegt nicht in einem gleichmäßigen Leerstand, sondern im Moment des Vertragsendes. Ist ein Vertragsende eingetragen, rechnet Windfang deshalb keinen pauschalen Leerstand, sondern diesen Ablauf:

Vertrag endet nach X Jahren.
Die Einheit steht Leerstandsmonate leer – Miete und Nebenkosten fallen weg (Standard: 6 Monate).
Der neue Mieter erhält mietfreie Monate als Anreiz – er zahlt in dieser Zeit nur die Nebenkosten (Standard: 3 Monate).
Der neue Vertrag läuft ab Einzug neue Laufzeit Jahre (Standard: 5), danach wiederholt sich der Ablauf.

Ohne Vertragsende gilt wie bei Wohnungen der prozentuale Leerstand. Indexmiete: Ist eine Indexierung eingetragen, steigt die Gewerbemiete mit diesem Satz statt mit der allgemeinen Mietsteigerung.

Umlagequote

Im Gewerbe kann der Vermieter per Vertrag deutlich mehr Kosten auf den Mieter umlegen als bei Wohnungen – etwa Verwaltung, Versicherung und Instandhaltung außer „Dach und Fach“. Die Umlagequote gibt an, welchen Teil der Vermieterkosten der Gewerbemieter für seinen Anteil am Gebäude übernimmt.

anteil(einheit) = fläche ÷ fläche aller Wohn- und Gewerbeeinheiten (ohne Flächenangaben: nach Kaltmiete)mieterübernahme = vermieterkosten × Σ anteil(gewerbe) × umlagequote

USt-Option und Vorsteuer

Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. An Unternehmer, die selbst umsatzsteuerpflichtig sind, kann mit Umsatzsteuer vermietet werden (DE §9 UStG, AT §6 Abs. 2 UStG, CH Art. 22 MWSTG). Die Gewerbemiete wird netto eingegeben – die Umsatzsteuer auf die Miete ist ein Durchlaufposten. Der Vorteil: Die Vorsteuer auf Kosten und Modernisierung kommt für diesen Anteil vom Finanzamt zurück.

vorsteuerAufKosten = (nicht umlagef. Kosten + Rücklage + Verwaltung) × (1 − übernahme) × anteil mit Option × USt ÷ (100 + USt)

vorsteuerModernisierung = modernisierung × anteil mit Option × USt ÷ (100 + USt) (Erstattung in Jahr 1)

Hausgeld einer WEG, Versicherung und Grundsteuer enthalten keine Umsatzsteuer – darauf gibt es keine Vorsteuer.
Der Kaufpreis wird netto eingegeben (bei Option des Verkäufers: Reverse-Charge, für den Käufer neutral).
Steuerlich zählt die Modernisierung nach Abzug der erstatteten Vorsteuer.
Berichtigungszeitraum: Wird die Einheit innerhalb von 10 Jahren (DE) bzw. 20 Jahren (AT, CH) steuerfrei vermietet, muss die Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden.

AfA und Modernisierung bei Gewerbe

AfA: Für private Vermieter gelten auch bei Gewerbe die normalen Sätze (DE 2 % / 2,5 % / 3 % nach Baujahr, AT 1,5 %). Höhere Sätze gibt es nur für Gebäude im Betriebsvermögen.
Österreich: Die Verteilung der Instandsetzung auf 15 Jahre gilt nur für Wohngebäude. Der Gewerbeanteil der Modernisierung wird sofort abgezogen.

Finanzierung

Banken finanzieren Gewerbe meist nur bis 60–70 % Beleihung, mit höherem Zins und kürzerer Laufzeit, und prüfen vor allem die Kapitaldienstdeckung: Mietüberschuss vor Kredit ÷ Kreditrate. Üblich ist ein Mindestwert von 1,2–1,3.