Cashflow-Berechnung
Der Cashflow zeigt, was nach allen Kosten tatsächlich übrig bleibt — monatlich und jährlich. Windfang berechnet den Cashflow über einen vollständigen Wasserfall.
Cashflow-Wasserfall
| Schritt | Variable | Beispiel |
|---|---|---|
| Bruttojahresmiete | monatsmiete × 12 | 12.000 € |
| − Leerstandverlust | bruttoJahresmiete × leerstandProzent / 100 | −600 € |
| = Effektive Jahresmiete | bruttoJahresmiete − leerstandVerlust | 11.400 € |
| − Betriebskosten | betriebskosten + reparaturruecklage + sonstigeFixkosten | −3.000 € |
| = Netto-Betriebsergebnis (NOI) | effektiveJahresmiete − jaehrlicheBetriebskosten | 8.400 € |
| − Jahresrate (Kredit) | monatsrate × 12 | −5.784 € |
| = Jahres-Cashflow | nettoBetriebsergebnis − jahresrate | 2.616 € |
| Monats-Cashflow | jahresCashflow / 12 | 218 € |
Beispiel: 250.000 € Kaufpreis, 1.000 € Monatsmiete, 5 % Leerstand, 50.000 € Eigenkapital, 4 % Zins, 25 Jahre Laufzeit.
Betriebskosten
Die jährlichen Betriebskosten setzen sich aus drei Komponenten zusammen:
jaehrlicheBetriebskosten = betriebskosten + reparaturruecklage + sonstigeFixkostenBetriebskosten und Reparaturrücklage können jeweils als Fixbetrag (Euro/Jahr) oder als Prozentsatz der Bruttomiete angegeben werden. Wenn ein Fixbetrag eingegeben wird, hat dieser Vorrang vor dem Prozentsatz.
Zusätzliche Mieteinnahmen
Windfang unterstützt mehrere Einkommensströme (z.B. Stellplatz, Keller, Gewerbeeinheit). Jeder Strom kann eine eigene Leerstandsquote haben.
gesamtmieteJahrBrutto = bruttoJahresmiete + zusatzmieteJahrBruttogesamtmieteJahrEffektiv = effektiveJahresmiete + zusatzmieteJahrEffektivDie effektive Zusatzmiete berücksichtigt den individuellen Leerstand pro Einkommenstrom, sofern ein Überschreibwert gesetzt ist. Andernfalls gilt die globale Leerstandsquote.
Cashflow im Zeitverlauf
Der Cashflow verändert sich über die Jahre durch drei Faktoren:
- Mietsteigerung: Die Miete wächst jährlich mit dem eingegebenen Prozentsatz (Zinseszins).
- Kostensteigerung: Betriebskosten und Rücklage wachsen mit der Kostensteigerung.
- Kreditende: Nach Ablauf der Kreditlaufzeit entfällt die Jahresrate — der Cashflow steigt sprunghaft.
Details zur mehrjährigen Berechnung findest du unter 30-Jahres-Projektion.